2012年地产板块增长预期分析

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内容提要：从地产板块市盈率变化情况，我们可以测算出，支撑板块价格的必要增长预期为8%～12%。而地产板块的历史平均增长率为20%，由于地产调控空前剧烈，预期随着地产调控的逐步进行，对未来我国地产行业的整体格局将会产生较大影响。

2012-2016年中国房地产中介市场分析预测及投资方向研究报告

2012年初，A股市场维持震荡下行行情，地产股整体表现略输于大盘。

截止到2012年1月11日，上证综指收于2285.75，与2011年11月11日高点相比，下跌28.27%；而地产板块价格指数收于2169.41，与2011年11月11日高点相比，下跌31.87%，同期地产指数弱于整个市场表现，房地产行业的股价跑输上证综指3.6个百分点。

截止到2012年1月11日，地产板块静态PE为14.02倍、动态PE为10.22倍，市净率为1.89倍。地产板块过去十年静态市盈率平均值为46倍，中值为25倍，历史低位区间在18～20倍左右。与之相比，目前地产板块的估值区间处于较低位置。尤其目前估值状态，处于近一年相对低位。但是值得强调的是，由于宏观经济与调控政策出现重大变化，地产板块历史数据对比只能起到参考作用。地产板块估值必须根据具体环境分析。

从地产板块市盈率变化情况，我们可以测算出，支撑板块价格的必要增长预期为8%～12%。而地产板块的历史平均增长率为20%，由于地产调控空前剧烈，预期随着地产调控的逐步进行，对未来我国地产行业的整体格局将会产生较大影响。

未来10年的长期增长预期将有所下降，经过各种条件约束性的测算，我们认为未来地产行业长期增长率将降至12%～16%。经过分析对比，我们认为，在2012年地产行业将继续受到调控，房地产板块的静态估值水平很有可能围绕着12～23倍的水平来回波动，从而形成来回震荡的走势。因此在这样的市场环境中，策略性的选股和科学的仓位管理模式就变得非常重要。

对于2012年地产板块的走势，我们认为有可能出现两个阶段。地产板块经历了一次较大反弹之后，由于业绩预期下滑的影响，估值优势将变得并不明显。而伴随而来的有可能是一次较大的调整。我们可以从这两个阶段来进行深入分析。

第一阶段：政策加码预期减弱，有望形成一定反弹

近期温家宝总理、李克强副总理多次表示继续加强房地产调控。另外，青岛、长春、石家庄、贵阳、厦门等城市规定限购实行的截止时间为2011年年底，在中央一再强调坚持房地产调控的情况下，这些城市的限购措施执行时间将延期。另一方面，目前房地产调控政策刚刚产生明显效果，主要城市房价跌幅明显小于2008年下半年，中央不会冒然放松调控。

2011年年初“国八条”将房价控制目标纳入问责范围，新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标的地方政府将被问责。接近年底，迫于问责制的压力，为完成目标，一些地方政府陆续出台限价令控制价格上涨幅度，丹东、韶关等城市主要是与周边地区同类楼盘做比较限制销售价格，而中山、珠海直接以本地区的房价控制目标为价格上限。由此可见，对于价格上涨过快的城市，房价控制目标对抑制价格涨幅确实起到一定作用，而问责制显然对地方政府执行中央政策的力度有较大的约束力。

从“双限”政策的实施来看，确实起到了对住宅量价的制约。而目前住宅量价同比回落的趋势已基本确定。

2012年度只要住宅量价处于持续回落的态势之下，“双限”政策有可能不再加码，保持现有的规模和水平。而从目前的趋势来看，住宅量价双降已成必然趋势，在这个前提下，我们认为“双限”政策将不会进一步扩展。

在2012年上半年，公司业绩还未出现大的下降的情况下，新的政策调控出台的预期正在减弱，有利于板块在短期内形成一定幅度的反弹。

第二阶段：业绩预期大幅下降，反弹之后将深度调整

尽管近期货币政策出现一些结构性微调，但主要是针对个别其他领域，房地产行业的信贷政策仍不会放松。微调仅限于某些领域，如铁路等基础建设、地方债、小微企业，而非房地产行业。另外，不能排除信贷投放略有放松后部分贷款流入房地产业，但在货币政策总体导向没有明显放松时，流入房地产业的贷款规模肯定不及2008年底到2009年。

由于地产信贷的低位持续回落。住宅量价关系将呈现出同比持续回落的特点。

通过以上分析，我们可以看出，2012年货币政策略有微调，而住宅成交量将有可能出现同比小幅回升的局面。

但由于其数非常低，因此同比小幅回升并没有太多参考的意义。另外，新开盘住宅价格的同比回落趋势已经开始初步显现。而2012年度，这个趋势还将依然延续。而由于住宅量价的绝对量将徘徊在相当低的位置。所以对于地产企业而言，业绩将受到较大影响。业绩增速下滑已是必然趋势。

2012年下半年，随着调控的持续进行，调控政策的效果将进一步现象，届时地产板块业绩下滑的预期有所加强，在前期反弹的基础上，有可能出现深度的调整。因此，我们认为地产板块在2012年可能出现先扬后抑的走势格局。