2012年中国发展物流地产发展现状

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内容提要：2005年12月开始中国正式开放外资投资物流，更是引发了新一轮的物流地产投资热潮。大批外资企业开始投资中国物流地产市场；国内部分商业地产商也开始涉足物流地产。中国物流地产市场开始蓬勃发展。

房地产一般也被称为不动产，是房产和地产的总称，指包括覆盖土地和土地上的所有自然资源和永久性建筑。根据不同性质和用途。可以把房地产市场细分为：工业地产、商业地产、写字楼、住宅地产等。

而所谓的“物流地产”，就是工业地产商根据顾客的需求，选择合适的地点，建成相关物流设施后，再转租给客户，并由一个资产管理队伍进行相应的服务管理。“物流地产”的典型顾客包括制造商、零售商、第三方物流企业（3pl）、货代等。由于日常物流业务仍由客户操作，而开发商只提供物业相关服务，故物流地产的本质是地产而非物流。典型物流地产项目包括种类仓库、货柜码头、物流园区、配送中心。

近年来，由于广州、成都、上海、北京等地先后出现了物流基地、物流园区、物流中心等大的建设项目，同时也引来了许多外地资金和外国资金大手笔的介入，使得物流基地（园区）和物流地产的建设呈现蓬勃发展的态势，尤其是2003年有物流地产老大之称的美国普洛斯公司登陆中国，在成都、武汉、天津等地都有几亿、几十亿的投入，这样的大动作，好像一夜之间就将我国的物流产业吹热。2005年12月开始中国正式开放外资投资物流，更是引发了新一轮的物流地产投资热潮。大批外资企业开始投资中国物流地产市场；国内部分商业地产商也开始涉足物流地产。中国物流地产市场开始蓬勃发展。

1 地产商将成为物流地产行业开发的主要力量

就国外地产商来说，美国纽约证交所上市公司普洛斯，在全球开发及管理超过120亿美元的资产，出租总面积已超过2300万平方米。2003年以来，普洛斯已经在上海合作开发了上海西北物流园区。在苏州物流园区内进行第二次开发，根据不同客户的需求，为该物流园区提供普通仓储、保税仓储与出口监管仓储等。

2005年8月，普洛斯与深圳盐田港集团签署合作协议，双方将在未来5年内，共同投资逾10亿元，合力打造位于盐田港区后方陆域的国际物流园。而国内地产商包括和记黄埔、珠江投资、富力地产等也将物流资产作为在近期发展的主要方向。其中位于广州市黄埔国际物流园区的广州国际玩具礼品城，由长江实业、和黄与广州国际玩具中心有限公司联合投资运营，建筑面积约50万平方米，总投资额15亿。物流地产领域一直是富力力图开拓的战略要地：2004年10月，富力在广州花都圈下130多公顷地开发物流园区，规划有住宅和酒店。园区位于机场高速路出口，将利用航空渠道，打造仓储物流模式。究其原因，除了最诱人的廉价土地外，还在于物流地产具有投资多、租金高、回报稳定的特点。

2 政府要加强对物流地产的宏观规划和政策指导

一方面，政府需对物流园区的做好规划布局，政府应把物流园区的开发纳入到经济发展政策规划中，把当地的物流环境、物流体系、产业优势、企业分布等多种因素综合考虑，用最节约的资源开发方式为当地生产企业服务。

另一方面，政府改变传统的招商引资的政策和思路，做到招商与当地物流地产相匹配。物流地产的基础设施建设对土地的需求量较大，特别是物流园区，通常占地面积在200亩到28平方公里之间。相对城区住宅及商业用地而言，开发商投资回报额更大，周期更长，风险更大，利润率更低。

物流地产能将地产资源与其他资源整合，通过带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，实现资源价值的最大化。更能推动当地经济发展，持续增加地方税收和安排更多的人员就业。政府如能很好规划好物流园区，物流地产不但能成为城市物流体系的强力辅助，而且还能带动辐射区域内的经济运行4.3 物流商与地产商必须建立战略合作伙伴物流地产项目开发运营期和回报期长，具有一定的投资风险，而且要求物流地产商要建好市场，经营好市场，管理好市场，具有保持物业持续增值的能力。因此开发商在介入物流地产项目之前必须进行充分的市场调研，研究物流行业的运营规律和运营商的需求，以及了解项目潜在的各种风险。这就要求物流地产商与相关机构的密切合作，互惠互利。对物流领域不熟悉的地产商，很容易造成像当前商业地产一样大量过剩的现象，这就要求地产商和物流商之间建立重要的战略伙伴关系。

4 我国物流地产市场必须加强专业化建设

目前国内的物流地产企业整体实力较弱，企业规模过小专业化程度不高。由于专业分工的落后，现在的物流地产很多都是由物流企业自己来做，大部分企业服务能力和品质都不高，甚至很多郊区的农民可以来做物流地产，自己建起仓库，再出租给企业。另外，我国物流地产市场尚处于发展初期，发展过程中还存在一些问题：如盲目投资的出现，专业化缺乏，无相关配套政策等问题，需要在发展过程中逐步解决。随着我国物流地产市场的蓬勃发展，大量国际工业地产巨头和投资基金进入；国内也有大量商业地产商涉足物流地产。外资企业带来了专业化的经营模式和先进的管理经验，也给中国企业带来了强大的竞争压力。因此我国物流地产企业应抓住时机，加快专业化的经营模式的建立及提供优质的各种增值服务。

5 加快物流地产人才培养与理论研究

目前各城市乃至全国对物流地产的探索汉族要是在实践阶段，而理论阶段的研究很少，通晓物流和地产的人才更少。为了更好地发展物流地产，提高物流运营效率，必须培养高级物流人才，引进国外先进技术，加强相关理论研究。