我国商业地产的发展阶段

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内容提要：商业地产主要功能在于满足于人们多样化的商业活动的需要。随着人们经济活动领域的扩大，商业活动也越来越频繁，从而产生了对商业活动场所——商业地产的巨大需求。我国商业地产发展萌芽于20 世纪80 年代初期，它的兴起与迅速发展受市场因素的影响，同时映刻着宏观政策的变化。

商业地产，顾名思义，是作为商业用途的地产，以区别于以居住功能为主的住宅房地产和以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种商业、零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形势，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属于商业地产范畴。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念，泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。本文研究的视角主要集中于广义的商业地产。

（一）商业地产的发展阶段

商业地产主要功能在于满足于人们多样化的商业活动的需要。随着人们经济活动领域的扩大，商业活动也越来越频繁，从而产生了对商业活动场所——商业地产的巨大需求。我国商业地产发展萌芽于20 世纪80 年代初期，它的兴起与迅速发展受市场因素的影响，同时映刻着宏观政策的变化。总体上，我国商业地产发展可以分为以下五个阶段：萌芽阶段、兴起阶段、发展阶段、相对过剩阶段和走向理性阶段。

（二）商业地产发展现状。

2000—2009 年是我国商业地产快速持续发展的几年。从商业地产的投资额与投资增速方面看，从2000 年开始，办公楼与商业营业用房的投资额逐年增加，增长率虽有波动，但大致维持在25%左右，即使在金融危机期间，增长率仍然保持正数。根据国家统计局数据，2009 年全年办公楼投资达1 378.04 亿元，同比增长18.1%，商业营业性用房投资达4 171.58 亿元，同比增长达24.4%。

我国社会发展趋势决定了未来市场对商品住宅的需求将逐渐下降，而经济发展扩大了经济活动的范围，从而增加对经济活动场所———商业地产的需求。从国外经验看，我国已经进入商业地产快速发展的时期，未来商业地产具有广阔的市场空间。目前，房地产调控政策密集出台，指向商业住宅领域，商业地产逆市利好，投资资金流向商业地产领域。各地房地产市场普遍存在着“商住倒挂”现象，商业地产价值被低估，而需求增长率超过商品住宅，商业地产成为眼下理想的投资领域。