2014年4月全国楼市的基本面一反常态

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内容提示：随着房价涨幅收窄，将有越来越多的城市房价会出现环比零增长；若没有救市政策和信贷政策的刺激，越来越多的城市将面临高库存的压力，价格出现环比负增长。从目前的走势看，预计5月和6月有望出现一波房价下跌潮。

楼市的基本面一反常态。

国家统计局近日公布的4月70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，4月70个大中城市中，价格环比下降的城市有8个，持平的城市有18个，上涨的城市有44个。此前3月公布的数据显示，环比下降城市仅为4个。全国住宅市场的降价范围正在扩大。

最能为房价代言的二手房数据亦有降温迹象。4月，环比价格下跌的城市有22个之多，其中包括房价涨幅曾一直遥遥领先的北京。另外，价格持平的城市有13个，上涨的城市有35个。

曾经，一、二线城市的房子还很热销，但此刻，全国楼市的开发商都一脸倦意，“房子真的不好卖了。”与此同时，有开发商向记者表示，已经暂停拿地。

一线城市房价环比涨幅连续收窄

“回归一线城市。”早在限购令出台的2011年，就有国企开发商高管对早报记者表示，二、三线城市的房屋库存会慢慢清掉，以后主攻一线城市。为了扩张版图，该国企近期正准备成立一只基金，专门收购二级市场的改造项目。

此后，越来越多的开发商宣称，要收缩三、四线城市战线，更多投向库存紧缺的一、二线城市。

2013年的楼市，多个开发商宣称销售目标要冲破千亿元，其中，一线城市贡献良多。

国家统计局的数据显示，4月份的新建商品住宅价格，北京和深圳环比上涨0.2%，上海环比上涨0.3%，广州环比上涨0.1%。这是一份温度渐冷的数据。2013年，北上广深的房价一直领涨全国，最高涨幅曾分别高至3.1%、3.2%、2.5%和2.8%，即便在传统淡季的12月，北上广深也都保持着超过0.6%的涨幅。今年以来，北上广深四个一线城市房价涨幅逐月收窄。

一位外资开发商表示，自从去年11月以来，旗下的楼盘就再没涨价过。而2013年下半年，因为成交量暴涨，楼盘每个月都会上调2%的价格。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为，新建商品住宅价格环比上涨的44个城市中，涨幅比3月份回落的城市有31个，比3月份增加了3个；最高涨幅为0.4%，比3月份回落了0.2个百分点。70个大中城市房价走势总体平稳小幅上升，但涨幅收窄。其中，新建商品住宅价格环比综合平均涨幅为0.1%，比3月份收窄0.2%。

同去年相比，70个城市的房价涨幅也在回落。但一线城市仍然领涨，上海新建住宅同比上涨最高至11.5%，北京、广州和深圳的同比涨幅都超过8.9%。

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，房价指数走势和预期一致，呈现环比和同比逐渐收窄的趋势，这说明尽管房价依然在涨，但涨幅越来越受牵制。今年看跌情绪异常浓厚，导致了产品的库存去化较难。整个信贷政策都在收紧，供求双方的入市脚步被羁绊。另外，库存量的不断积压，进一步导致价格出现下行的风险。

对于楼市4月份量价总体欠佳，同策咨询研究部总监张宏伟认为，主要有三方面原因：第一，银行信贷紧缩持续影响楼市成交节奏。银行信贷紧缩持续导致4月份市场短期表现仍然“马力不足”，尽管5月份央行明确提出首先满足首套自住需求房贷，但是，受银行信贷额度限制及利率下调周期的影响，短期看来，还很难快速对市场起到刺激成交的作用。因此，银行信贷紧缩导致“钱荒”、利率上浮的现象甚至会影响到2014年上半年整体市场的行情。

第二，“救市”措施促使企业博弈市场，量价难以有起色。4月份大多数开发企业采取观望与博弈的市场策略，导致整体市场在目前阶段表现相对保守。尤其是4月份部分城市开始放松楼市限购等“救市”措施，比如天津、南宁等城市放松限购，无锡户籍新政刺激楼市需求等措施，反而助长了开发企业博弈市场的决心，也不利于市场成交量拉开节奏；从成交价格的角度来看，尽管房源定价更贴近市场，但也处于博弈状态，难以有大幅上涨或下跌的动力。

第三，大型房企开始大幅降价，但还没有大范围拉开。在当前的市场博弈阶段，能否真正降价到位是激活当前楼市成交量的关键，也是缓解各个房企及当前市场库存的关键。

从4月份来讲，大型品牌房企总体仍然呈现出“犹抱琵琶半遮面”的特征，但这种不够明朗的状态，应该不会持久。从开发企业心态来讲，目前大多数开发企业已经比较现实，其对于当前期望值已没有之前那么高，预计二季度，大多数开发企业会采取比较现实的降价回笼资金的市场策略。

无锡今年房价环比首跌

除上海外，长三角成了房价的“重灾区”。

杭州的新房今年元月就开始环比微跌0.1%，此后的两个月虽然房价持平，但成交量停滞。4月，杭州新房价格继续环比下降0.7%。包含九龙仓、万科、雅戈尔等多个开发商都先后选择降价促销。

这缘于局部地区供应过剩。透明售房网的数据显示，2014年4月杭州市区含萧山、余杭新建商品房签约量为5419套，同比下降38.1%，环比上升35.8%。

无锡新房年内首次出现环比下降，微跌0.2%。难怪绿城中国董事长宋卫平5月17日发表的博文写道：6年前绿城拿的地，如今盖起了在当地出类拔萃的好房子，价格也不贵，但……成了难以消化的库存。

时间回到2012年，融创中国董事长孙宏斌在与绿城中国合作的项目蠡湖香樟园的一栋别墅里，对早报记者表示，“我和宋卫平定下君子协议，以后在苏南区域都要用我们的合资公司拿地。”而今，融创绿城的团队在长三角各个城市活跃拿地，但宋卫平却因这个项目心生倦意。

库存同样高企的温州房价仍然在下跌，环比下降0.1%，同比下降4.1%。

开发商“暂停拿地”

楼市的降温，也直接传导至土地市场。三、四线城市的地方政府更着急。5月16日，在杭州举办的“2014年浙商力量·西湖论剑暨浙商投资中国城市展示会”上，来自福建、山东、江苏、安徽等40多个地区政府，携带几百幅地块和近百个招商项目前来参展。

一位四线城市负责招商的官员在现场对开发商表示，“有兴趣就预约来我们这里看看，有很多优质地块。”

余杭一位土地储备中心的人士表示，此次展示的土地相对比较优质，但还是要看各个地方的规划和推地节奏，毕竟现在的市场不是很好，可能更优质的土地还是要缓一缓再推出。

一线城市的地价屡创新高。上周五，杨浦区平凉街道一幅宅地竞拍近3小时，保利置业旗下隆威投资公司经过314轮竞价，以32.4亿元夺得杨浦区平凉路街道18街坊地块，溢价率36.8%，折合楼板价达39264元/平方米。

不少开发商表示，这块地未来商品房售价只有卖到8万元/平方米，利润才算得过来。

路劲集团董事局主席单伟豹在上述展示会上对早报记者表示，“前个月我们就决定暂时暂停去招拍挂土地了。我们没有跟大部分的房地产商去一线城市抢地王，因为算来算去怎么做都不能赚钱。我们去年在二、三线城市拿了100多亩土地，这个还是可以去做的。其实你去看拿地王的房企，还有亏本的。”

严跃进表示，预计70个大中城市房价走势遵循以下路径：房价上涨的幅度越来越受限制，地方城市将陆续触碰到房价天花板。

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