我国未来房价的走势

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内容提要：根据建设部公布的资料，目前我国现有城镇居民4.9 亿人，到2020 年，我国城市化水平将达到55%-60%，城镇居民将增长到8-8.5 亿人，在此期间将有3-3.5 亿新增城市人口需要解决住房问题，在未来十几年里，城市人口和城市面积都要增加一倍。市场上有强大的需求。但受土地供应的有限性，房屋建设、销售周期等因素的影响，房屋供应数量始终无法满足刚性需求。在这种局面下，房价始终缺乏下跌的动力。

2012-2016年中国房地产中介行业竞争态势及投资方向研究报告

长期以来，房地产业一直饱受争议：一方面，作为国民经济的支柱产业之一，房地产业对于中国经济的迅猛发展起到了极其重要的作用。而与此同时，不断高涨的房价，已然成为绝大部分城镇居民难以承受之重。2010年，从中央到地方针对不正常的房价上涨，祭出调控利器，暂时遏制了上涨的势头，对于未来房价的走势，社会各界有各种各样的的猜测，本文认为推动房价上涨的因素依然长期存在，上涨趋势没有改变：

第一, 货币因素推动。从1979 年至今，GDP增长92 倍，广义货币增长705倍，从目前的趋势来看，广义货币供应量与GDP 之间的比例在进一步加大。特别是2009 年世界性经济危机爆发以来，为了应对危机，我国央行采取了极度宽松的货币政策，根据央行数据显示，截止2010 年9月，广义货币余额已经达到了69.64 万亿元，按照国家统计局发布的前三季度GDP达26.866 万亿元计算，超发货币将近42.774 万亿元。大量增发的货币推高了各种商品的价格，而房屋作为一种兼具投资保值属性的商品更是受到市场资金的热烈追捧，大量资金流入房地产市场，货币因素从需求和供给方面对房地产起到了巨大的推动作用，间接推高了房价。

第二，地方政府依赖土地财政。先看一组数据：2010年全国土地出让成交总价款2.7 万亿元，同比增长70.4%。全国土地成交金额排行前20 名的城市中，北京、上海、大连三个城市已进入“千亿俱乐部”，成交金额分别为1600 亿、1500 亿和1100 亿元。国土资源部部长徐绍史表示，这反映出城市发展对土地的依赖有增无减，土地出让制度亟待进一步改革完善。

参考：

地方政府税收较少，但是承担着教育、交通、基础设施等任务，因此需要通过卖地收入平衡。房地产在众多城市产业结构中的支柱地位和作用仍无法忽视。

第三，城市化进程的推动。根据建设部公布的资料，目前我国现有城镇居民4.9 亿人，到2020 年，我国城市化水平将达到55%-60%，城镇居民将增长到8-8.5 亿人，在此期间将有3-3.5 亿新增城市人口需要解决住房问题，在未来十几年里，城市人口和城市面积都要增加一倍。市场上有强大的需求。但受土地供应的有限性，房屋建设、销售周期等因素的影响，房屋供应数量始终无法满足刚性需求。在这种局面下，房价始终缺乏下跌的动力。