2012年中国市场供求关系有所改善房价涨幅将继续回落

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内容提要：从市场需求角度来看，一方面，政府调控政策松动的可能性很小，限购、限贷等政策将从严执行，因此投机、投资性需求将难以入市；另一方面，考虑到2012年将继续加大保障房建设力度，预计一部分刚性购房需求将被保障房体系吸收。

从市场供给角度来看，国办发[2010]4号文中明确指出，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，2011年规划新开工建设1000万套保障性住房建设的目标已基本实现，2012年计划开工建设700万套，保障性住房建设无疑将对住房供给结构产生较大影响。

与此同时，对比全国商品房销售面积和竣工面积数据可以看出，2009年以来全国商品房销售面积均大于竣工面积，2011年两者差距达到20701万平方米。虽然全国房地产市场整体上仍处于供不应求状态，但从增长率变动趋势来看，2011年全国商品房施工面积和竣工面积增速均显著高于商品房销售面积增速。由于2011年全国商品房销售面积增速不足5%，而2012年前2个月商品房销售已经出现14%的负增长，因此，去库存化将成为房地产开发商在2012年首先要面对的问题，投资扩张的冲动也将维持在低位。由此也可以看出，我国政府对房地产市场宏观调控的效果正在显现。从目前情况来看，2011年增加的商品房新开工面积将在2012年年底前形成市场有效供给，由此可以预计，全国范围内潜在供应量放大是大概率事件。

2007-2011年全国商品房施工、竣工、销售面积及同比增长率变动趋势

从市场需求角度来看，一方面，政府调控政策松动的可能性很小，限购、限贷等政策将从严执行，因此投机、投资性需求将难以入市；另一方面，考虑到2012年将继续加大保障房建设力度，预计一部分刚性购房需求将被保障房体系吸收。与此同时，政府频频放出政策不放松信号，或将再度抑制市场需求。因此，2012年全国市场潜在供应面临放大态势，并促使房地产市场供求关系有所改善。

在此背景下，预计房地产市场将由政策主导转向市场主导的局面。基于以上分析可知，随着调控政策威力的继续释放，2012年房价下降的态势已基本确立，但大幅快速下降的可能性较小。