我国房地产企业土地储备概念和分类

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内容提要：在房地产行业综合实力评价体系中, 成长性是一项重要的标准。房地产属于资金密集型企业, 企业的盈利能力直接影响其未来的发展潜力。一般情况下, 对企业经营增长的评价包括下面几项: 营业增长率、资产增长率、营业利润增长率、技术投入率等, 同时, 对成长性指标的评价还包括净利润、土地储备面积、新开工面积等, 以对企业的发展做出综合评价。

2012-2016年中国房地产信托市场评估与前景预测报告

一、 土地储备量的概念和分类

土地储备指的是各级政府管理部门在法律规定范围内,对通过收回、收购或其他方式获得土地使用权的土地进行存储或前期开发整理, 并向社会提供各类土地使用的行为。而土地使用量则指的是存储的用于建设用途的土地的数量, 它是为了加强对土地市场的宏观调控, 提高土地资源的利用率, 通过经济、法律等手段, 经过土地储备机构将土地从不同的使用者手中集中起来, 以用于开发使用的土地数量。

二、土地储备和房地产的关系

( 一) 土地储备是必须的。对于房地产行业来说, 土地既是基础的生产资料, 又是必须的融资手段。在房地产行业综合实力评价体系中, 成长性是一项重要的标准。房地产属于资金密集型企业, 企业的盈利能力直接影响其未来的发展潜力。一般情况下, 对企业经营增长的评价包括下面几项: 营业增长率、资产增长率、营业利润增长率、技术投入率等, 同时, 对成长性指标的评价还包括净利润、土地储备面积、新开工面积等, 以对企业的发展做出综合评价。土地储备量不仅很大程度上影响企业的综合实力和发展潜力, 另一方面, 还决定了企业的可持续发展性。如果没有土地储备, 企业的开发项目一旦结束, 其面临的局面可想而知。而且, 如果土地储备的数量不充足的话, 还会导致企业内部不稳定, 影响企业内部团结。

( 二) 土地储备量的掌握。一方面, 一线企业不断加大土地储备量, 房地产企业的后续力量不断增加, 另一方面, 由于资金紧张, 大多数中小企业的开发用地缺乏, 发展潜力不足。

在一线企业中, 有的企业的土地储备量足够七八年使用, 而有的只够两三年使用。那么, 土地储备的数量多少才算合适呢? 土地储备存续比指的是土地储备面积和单个销售季度销售额之比, 是衡量一个房地产企业在一个时间段内根据土地的开发销售速度, 现有的土地储备可供使用的时间。土地储备存续比值应保持在20- 35 之间比较合适, 即在现有销售状态不变的情况下, 相对于5 到9 年的开发用地。以万科和保利为例, 如果按照一季度的销售速度来说, 万科的土地储备存续比仅为10. 68, 而保利则为33. 67, 万科的发展潜力明显不如保利。而且, 2008 年万科的新增土地楼面地价为1941. 37元/ 平方米, 保利的为1036. 42/ 平方米, 如果再加上每个新增储备土地的所在区域的话, 保利的土地储备价值要高于万科。

( 三) 房地产企业储备土地的原因。近一段时间以来, 房地产市场的最大新闻就是地价飞涨, 在媒体的报道中, 很多人用面粉比面包贵来比喻房地产行业的现状, 但却没有对其原因的分析。从严谨的角度说, 将地产和房子比喻为面粉和面包并不确切, 因为土地具有资本属性, 而面粉却没有。尤其是在土地价格上涨较快的情况下, 土地所特有的增值性决定了它的价格是房子销售时的价格, 而不是出让时的价格。所以, 用比面包贵的价格来买面粉是未来房地产的发展趋势, 和市场的判断力有关。上市公司收购土地后, 可以用它去发行公司债, 只要其大多数项目能够赚钱, 该公司就能赚钱, 而且股价也会持续攀升。随着股价的攀升, 它继续增加发行量, 获得利润后, 继续收购土地, 如此循环, 不断获得利润。就像一位经济学家说的那样: 房价上涨能推高股价, 股价上涨后就去融资, 融资后就去拿地, 高价拿地后又推动了房价上涨, 房价上涨又进一步推高股价。