我国房地产行业投资策略

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内容提要：由于政策调控, 房地产板块经历较大幅度调整, 随后跟随大盘有所反弹。截止12 月7 日, 房地产板块静态P/E 为25 倍,动态P/ E 为2.83 倍。而地产板块过去十年静态P/ E 平均值为35 倍, 中值为26 倍, 历史低位区间在15- 18 倍之间。与之相比,地产板块的估值区间处于历史平均水平,较为合理。由于宏观经济与调控政策出现重大变化, 预期2011 年上半年地产板块走势将表现为震荡下行。因此, 上半年房地产板块应谨慎投资。

2011-2015年中国北京房地产行业市场全景调研及投资价值评估研究报告

1、宏观经济。我国房地产市场的发展走向与政策的变化紧密相关, 表明我国房地产市场对政策的敏感性相当高。而政策的出台又往往和宏观经济联系在一起。因而房地产市场往往在宏观经济发生变化时率先反应。

随着金融危机后全球经济逐渐回暖, 预计2011 年中国经济依然保持高速增长。但同样, 预计CPI 将很有可能居高不下, 保持在3. 5%以上。为防止经济过热, 抑制通货膨胀, 我国货币政策预计将由适度宽松转为稳健。预期M2 增速和贷款增量都将不同程度地下降。因此, 预计2011 年上半年, 房地产调控政策的执行力度将会逐步严格。而如果2011 年下半年我国货币政策的效果较好,房地产行业的调控力度将有可能放松。但肯定的是, 房地产调控政策大方向将不会改变。

2、保障性住房。2010 年的调控政策中, 大量涉及了建设保障性住房和土地供应量问题。一方面对保障性住房的建设提供了有力支持, 一方面也大幅提高了土地供应量。国土资源部数据显示,2010 年全国保障性住房和棚户区改造用地的供应计划分别达到2. 44 万公顷和3. 66 万公顷, 合计占总供应的33% 以上。由于保障性住房的大力推行, 将直接影响到地方政府的土地出让收入。

在地方政府近年来财政收支差距不断加大的背景下, 新政或将使得地方政府的相关收入缩水, 进而有可能影响到保障性住房的建设和土地供应计划的顺利进行。

如果政府保障性住房建设计划可以如期推行, 保障性住房有望新增2011 年房地产开发投资4%, 弥补商品房市场可能出现的投资下降。

3、商品房销售。2010 年大幅增长的新开工面积和房地产投资将加大之后两年的库存压力。在北京、上海等一线城市, 可售和新开工之间的时滞较长, 因而预计11 年下半年库存压力开始上升; 在我国的二、三线城市, 时滞较短, 因而库存压力预计在11 年中期就开始凸显。考虑到开发商将根据预期供给情况适当加快开发和销售节奏, 因而预计全国范围内库存压力将提前至明年上半年出现, 并逐步提升。这使得开发商将在下半年面临更大的销售压力。

如果2011 年名义房价与今年基本持平, 收入保持9%- 10%的增长, 则2011 年房价/ 收入比将降至7 倍。二三线城市将稳定在5- 8倍, 均处于合理区间。而如果房价在2011 年下跌20%, 则房价/ 收入比将降至5 倍, 为10 年来最低。在此种情况下, 购房者支付能力增强, 刚性需求和改善性需求的释放对住房的销售将产生进一步的支撑作用。因而需求难以下滑。

三、2011 年投资策略

1、上半年谨慎投资。由于政策调控, 房地产板块经历较大幅度调整, 随后跟随大盘有所反弹。截止12 月7 日, 房地产板块静态P/E 为25 倍,动态P/ E 为2.83 倍。而地产板块过去十年静态P/ E 平均值为35 倍, 中值为26 倍, 历史低位区间在15- 18 倍之间。与之相比,地产板块的估值区间处于历史平均水平,较为合理。由于宏观经济与调控政策出现重大变化, 预期2011 年上半年地产板块走势将表现为震荡下行。因此, 上半年房地产板块应谨慎投资。

2、下半年伺机而动。对于明年下半年, 投资者应伺机而动。

如果经济出现下滑的迹象, 房地产投资的地位将再度提高; 或者通胀压力解除, 加息预期弱化; 或者房价得到基本的控制, 政府态度趋缓。在这些因素的带动下, “ 三限” 政策可能会解除, 带动成交量的反弹。若此, 则地产股将会出现很好的投资机会。

3、关注中西部和沿海二三线城市。“ 十二五”规划将为地产行业带来结构性投资机会。但政府从紧的政策态度对地产板块估值提升有一定压力。沿海二三线城市成本控制好, 周转速度快的公司,以及已经进入中部和中西部二线重点城市的全国龙头和当地重点公司或将有出色表现。另外, 根据未来五年看二三线城市预测报告, 环渤海, 长三角, 珠三角地区将形成三个“泛区域城市圈”, 区域中心城市消费升级, 主要强调房地产品质, 周边中小城市将进入快速发展期;以武汉、郑州、长沙为核心的中部城市带和以成都、重庆、西安为核心的西部板块在产业内移和铁路建设的推动下将成为未来五年发展最快区域。中西部交通枢纽城市和沿海二三线城市可望量价齐升。