我国老年公寓投资战略分析

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内容提要：从影响房地产市场发展的国际指标分析来看，我国很多社会经济指标都处于典型的发展中国家水平，如人均GDP、人均住房面积、城市人口与总人口比例、养老金覆盖比例等，甚至低于世界平均水平，而老龄人口与总人口的比例（老龄化率）则是发达国家的水平，“未富先老”已成为重要的社会问题，也就是通常所说的“外国老人有钱，中国老人没钱。”1．老年公寓的需求来自于我国庞大的老年群体近年来，老年人口占总人口的比例持续上升，2009 年我国60 岁及以上老年人口达到1.67 亿，占总人口的12.5%。与2008 年相比，老年人口净增725 万。

2012-2016年中国养老公寓市场供需预测与投资前景评估报告

我国正在逐步形成少子老龄化的家庭结构。一方面，伴随着生活水平和医疗水平的提高，我国高寿老人越来越多，另一方面，计划生育政策和提高生活品质，使得许多家庭只有一个或两个孩子，尤其第一代独生子女已经步入婚育年龄，逐步形成了以下人口结构组成的家庭，这在不远的将来会成为城市的主流家庭。中国的养老方式以反哺式为主①，然而，传统的反哺养老方式已经不再适应新的家庭构成形式。

80 后夫妻的父母辈年龄区间大约为50 ～ 65岁，爷爷辈年龄大约在70 岁以上，假设70 岁以上的爷爷辈8 个老人中，有3 ～ 5 个在世，80 后夫妻可能生育一个或两个孩子，并且年轻夫妻正处于事业的爬坡期，工作难免加班加点，那么其剩余的时间和精力，恐怕主要用于照顾孩子。对一部分家庭来说，50 ～ 65岁的父母辈身体健康并且孝敬老人，由其反哺式地主要照顾70 岁以上的爷爷辈。对另一部分家庭来说，50 ～ 65 岁的父母辈身体不是很健康或有其他情况，那么，就会产生很大的社会问题—老人生活处于没有保障的地步，只能依靠社会力量，而且那些由于种种原因而没有子女的老人日常生活起居更需要社会力量照顾。因此，中国传统的家庭观念正在受到挑战，养老也将从以家庭为主逐渐向以社会为主转变。

从影响房地产市场发展的国际指标分析来看，我国很多社会经济指标都处于典型的发展中国家水平，如人均GDP、人均住房面积、城市人口与总人口比例、养老金覆盖比例等，甚至低于世界平均水平，而老龄人口与总人口的比例（老龄化率）则是发达国家的水平，“未富先老”已成为重要的社会问题，也就是通常所说的“外国老人有钱，中国老人没钱。”1．老年公寓的需求来自于我国庞大的老年群体近年来，老年人口占总人口的比例持续上升，2009 年我国60 岁及以上老年人口达到1.67 亿，占总人口的12.5%。与2008 年相比，老年人口净增725 万。

大多数老人都得面临这样的选择：单过、和子女一起住或者入住老年公寓。由于上了年纪行动不便、子女忙于工作等原因，许多老人物质能得到满足而精神却得不到满足，面临孤独等现实问题，配套完整、服务齐全、环境优美的老年公寓，必将成为许多老年夫妇的晚年去处。

随着“十二五”期间老年人口的增多，老年照料需求与医疗救助的需求也会增大。全国老龄办《2009 年度中国老龄事业发展统计公报》显示，2009 年我国80 岁以上高龄老年人口达到1 899 万，今后每年以100 万速度增加，“十二五”期间将超过2 600 万，几乎相当于澳大利亚人口总数。

2．经济发达地区比欠发达地区对老年公寓的需求高

老年公寓的发展与经济水平的提高、社会习俗的转变以及文化传统的更新密切相关。反映在我国具体情况上，就是经济较发达的东南沿海地区对于老年公寓的需求呼声较为强烈，而中西部地区相对不是那么急迫。

3．空巢、独居和不能自理的老人热衷于入住老年公寓

从婚姻现状及居住情况看居家养老，尽管现在的老人大多子女较多，但空巢和独居老人所占的比重已经不小，他们热衷于入住老年公寓。许多规模较大、条件较好的老年公寓，处于排队等候入住的状况。与此同时，我国城乡老年空巢家庭超过50%，部分大中城市达到70%，随着第一代独生子女父母进入老年，老年空巢家庭将进一步增多。

4．部分老人具备入住老年公寓的支付能力

笔者对山东、浙江、宁夏、新疆等地的老年公寓进行了实地调查，发现60% 以上的老人入住老年公寓的费用是由自己承担，大部分老人表示可以承担大致千元左右的老年公寓费用。全国每月人均养老金为1 200 元。另据安徽省一所在地级市某学院的调查统计，该院有离退休人员70 人，其中工资收入 3 000 元以上1 人；2 000 ～ 2 999 元17 人；1 500 ～ 1 999 元40 人；1 000 ～ 1 499 元12 人，没有不满1000 元的离退休人员。因此，对于具有较高学历、高职称或儿女有较高经济能力的老人而言，每月1 000 ～ 2 000 元的老年公寓费用是可以承担的。