北京市所有零售物业的供应分析

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内容提要：北京市零售物业整体的供应更能说明未来发展的趋势。北京市的土地供应在2002年到达高点，随后商业用房开工在2006年到达高点，其施工面积在2007年到达高点，销售面积在2009年到达高点，竣工面积也在2009年到达高点。因此从2010年开始，零售物业的租金上涨压力增加。

2012-2016年中国物业管理市场供需预测与战略咨询报告

（一） 发展历史简述

北京零售商业物业市场发展经历了以下四个阶段：萌芽阶段（1990年之前）：此时北京市核心零售区集中在二环以内，包括西单及王府井。开发阶段（1991年-1998年）：北京市经济迅速发展，发展的核心从二环路向三环路沿线转移。升级阶段（1999年-2004年）：随着王府井和西单两条零售商业街的扩建升级，之前被分流的客群重新被吸引回这两个零售地区。特色化阶段（2004年至今）：随着零售商业物业市场的不断改善及生活水平的不断提高，各零售项目的主题定位和功能定位更为专业化。

（二）高端零售物业供应量分析

此处分析的高端零售物业市场主要包括建筑楼面面积在3万平米（建筑楼面面积）以上的购物商场及百货店。

根据分析报告显示，北京市高端零售物业总存量截至2010年终高于700万平米，其中购物商场存量占70%。从2004年开始，购物商场的新增供应远超过百货店的新增供应。2005年，北京市购物商场的存量超过百货店。2008年为购物商场供应量历史高峰期，新增供应约118万平米，远大于百货店的新增供应12万平米。这反映了购物商场在北京市高端零售物业市场中成为最受欢迎的零售类别。

（三）当前空置率和租金水平

百货店由于早期有统一规划，其物业面积利用率较高，一般空置率在5%以下，且此空置面积不会对市场造成太大影响，因此此处分析针对的是购物商场的空置率。如图2，购物广场在2010年4季度的空置率在20%，处在较高水平。如图3，截至2010年4季度，北京市高端购物广场的平均可租面积租金名平米每月519.3元。

（四）未来3年的供应量

据资料显示，2011年至2013年北京市场共有约124.9万平米的新增供应（大约100万平米将于2011年推出）。未来供应量大部份为购物商场，百货店的供应极少。2012年和2013年如此之低的供应量，意味着控制率将可能显著下降。

（五）北京市所有零售物业的供应分析

北京市零售物业整体的供应更能说明未来发展的趋势。北京市的土地供应在2002年到达高点，随后商业用房开工在2006年到达高点，其施工面积在2007年到达高点，销售面积在2009年到达高点，竣工面积也在2009年到达高点。因此从2010年开始，零售物业的租金上涨压力增加。

北京市商业营业用房的建设周期在3年左右。北京营业用房从开工到竣工大约需要3年时间。由此可以预计2011年到2013年商业用房的供应量，除了2011年以外，2012年和2013年都比2010年有所萎缩。

一般零售物业供应减少的趋势和高端零售物业相同，区别在于高端物业处在市中心，2012、2013年几乎没有新增供应；普通物业处在位置较为偏远的地方，虽然供应减少但是仍然有新增供应。