上海别墅市场调控政策分析

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内容提要：随着调控政策的继续，2011年住宅销供比进一步恶化，供过于求较严重，其中住宅市场销供比为0.81，别墅市场销供比为0.41，供过于求现象更甚于普通住宅市场。主要原因在于6月供应量大大高于成交量，后市去化压力明显上升。

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上海受新政影响，2011年1-4月别墅新增供应量持续回落，6月大幅反弹2011年1-4月，别墅新增供应2460套，同比下降19.1%。进入6月别墅供应大幅放量，单月供应1673套，创单月供应历史高点，使得2011年1-6月供应套数同比大幅增长30.14%，累计供应套数为5674套。从上海别墅占商品住宅（包括普通住宅、公寓、别墅）的比重来看，2011年上海别墅累计新增供应占比高达13.6%，其中6月单月新增供应占比就高达22.6%，创09年以来单月占比最高点。

2 011年2月上海别墅成交惨淡，后逐步回升，变化幅度略快于同期住宅市场2011年1-6月上海别墅市场累计成交2332套，同比下降27.17%，低于同期住宅成交套数27.69%的同比跌幅。特别是2月，受新政影响，仅成交别墅102套，环比下滑83.3%，同期商品住宅也大幅下滑81.5%；3月开始别墅成交逐步回升，回升幅度略高于同期住宅市场。从别墅占商品住宅比重来看，2011年上半年别墅成交占比为5.91%，同比略有上升（2010年上半年别墅成交比重为5.86%）。

随着调控政策的继续，2011年住宅销供比进一步恶化，供过于求较严重，其中住宅市场销供比为0.81，别墅市场销供比为0.41，供过于求现象更甚于普通住宅市场。主要原因在于6月供应量大大高于成交量，后市去化压力明显上升。

近年来上海别墅价格呈波动性上扬，4月创今年新高。2011年，受项目自身提价及高端别墅成交比重上升的影响，上海别墅成交均价同比去年同期价格上涨明显。上半年成交均价为32079元/平米，而去年同期成交均价为28889元/平米，同比增长11.04%。从月度成交均价走势来看，1-6月上海别墅成交价格受产品成交结构的影响，波动性较大，但整体上呈上扬态势，4月成交均价创2009年以来新高，达到40539元/平方米，环比上涨42.9%，同比上涨33.3%。