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2013年中国酒店公寓市场竞争格局浅析

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内容提要：2008 年的金融海啸波及了全球，中国也难以独善其身。受到金融海啸的影响,①酒店投资商资金紧张，许多已开工的酒店项目进程放慢，而未开工的项目被取消。
（一）集中于成熟的商务中心
酒店公寓是融合酒店配套服务与家庭生活为一体的特色住宅。其特点是在功能上既可以与经济型酒店一样，为公司白领和商旅出差人士提供短期住宿，又可以作为投资居住产品进行买卖和长期使用。
从短期住宿的角度看，对于短期住宿的主要客源是国内的公司白领、商旅、出差人士。对他们来说忙碌一天之后除了想有一个舒适安全的环境可以休息之外，便捷才是他们最关注的。便捷包括：交通便捷、生活便捷、娱乐便捷、商务便捷，这都构成了便捷的主旨，而诸如此种种便捷皆取决酒店公寓所处的地段。因此在地段的选择上酒店公寓会比传统的星级酒店的选址更加严格。
从长期租住的角度看，这主要的目标客户是外籍公司派出的高级员工，国内大型私企的老板、高层人士、港澳同胞等高阶层人士，均以商务居住为主，并长期居住及安置家人的需求，这些客户的租期一般为三个月以上半年以下，由公司担负高额的房租费用。这类的客户群都希望在市中心或交通便捷的地方生活。有传统酒店的配套，相当水准的上门服务，重要的是能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务以及商务氛围，而酒店公寓所具备的酒店加公寓模式完全符合他们的居住需求。
而成熟的商务中心是外国企业和外籍人员聚集流动地带，拥有便捷的交通，配套发展成熟的商业和娱乐业，无论是针对短期的客户还是长租的客户，成熟的商业中心都满足了公寓客户的需求，因此目前的酒店公寓大多数都是建立于成熟的商务中心。
（二）酒店公寓的同行竞争越来越大
1.投资商越来越多，加大同行竞争。
（1）酒店公寓的特点决定。酒店的单位小、好管理、易出租、投资风险小、回报大等特点，吸引了大量的投资商。据资料显示，北京市2005 年第一季度已有酒店公寓近40 家，可提供住房约3万套；上海2005 年建成并基本投入使用的酒店公寓项目有八十余个，总建筑面积在200 万平方米以上；成都也有酒店数十家。
（2）金融海啸的影响。2008 年的金融海啸波及了全球，中国也难以独善其身。受到金融海啸的影响,①酒店投资商资金紧张，许多已开工的酒店项目进程放慢，而未开工的项目被取消。据LE 的统计显示：2008 年第二季度亚洲131 家酒店的建设项目已在2008 年上半年被取消或延期。例如中国澳门几家酒店，其中包括澳门的希尔顿和洲际酒店。②全球多个城市酒店的出租率普遍下滑，中国的香港、北京和上海与去年同期相比都出现不同程度的下跌。五星级酒店不再吃香。③上市公司业绩下滑比较明显，如锦江酒店、金陵饭店都有普遍下滑；欧美三季度上市公司业绩下挫更为明显：洲际盈利下降28%，精品国际利润下降6.5%。金融海啸对酒店业的打击，吓坏了大量的酒店投资商。他们开始另觅投资产业，新兴的酒店公寓在金融海啸面前波及不大，在部分的酒店公寓出租率还出现了上升的趋势，使投资商们看到了海啸中的曙光。酒店公寓比星级酒店的投资小、风险小、易管理、易出租等的优点更加坚定了投资商们的决心。因此大量的酒店投资商开始投资酒店公寓的建立，致使酒店公寓的同行竞争越来越大。
2.需求量越来越大，加大同行竞争。
（1）酒店公寓自身的优点吸引大量的客人。酒店公寓与一般的星级酒店相比有其自身的优点。①价格便宜：通常，酒店公寓的租金要比三星级的酒店便宜30%左右。②交通便捷：前面说过大多数的酒店公寓都建在成熟的商业中心，具有便捷的交通网络，对于客人来说交通条件也是选择酒店的重要的考虑要素。酒店公寓不输五星级酒店的交通条件，也是吸引客人的重要因素。③家的感觉：与一般的酒店相比酒店公寓多了家的味道。一般的酒店公寓都会设有厨房，装修家具配饰考究，屋内空间也不像酒店那么局促，还提供了床铺被褥等居家必须用品，客人放下行李即可入住，就像回到自己家一样，尽享家的温馨与方便；不仅如此，酒店公寓还可以给您家一般的隐私，灵活的生活；却没有家的烦锁。这也是酒店公寓的吸引客人的一大优点。
（2）金融海啸加大酒店公寓的需求。受到金融海啸的影响，人们的消费水平有所下降，大型公司对高层员工的出差消费也有所下调。对于以前住惯四、五星级大酒店的客人来说屈身于二、三星级的酒店是对其身份的贬低，而且二、三星级酒店也很难满足到他们的需求。而酒店公寓不仅能够为他们提供舒适的环境，便捷的交通，安全的周边环境，还能不降低客人的身份。因为酒店公寓本身就是针对白领阶层的，所以入住酒店公寓并不会使他们的身份降低。这就成功地成为他们出差外出的第一选择。
目前市场上的酒店公寓是需大于求，敏锐的投资商决不会看不到酒店公寓的发展前景。越来越多的投资商看到了市场的现状，纷纷加入这一行业，酒店公寓也会越建越多，竞争的增大是无庸置疑的。
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