2012年中国房地产市场趋势分析
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内容:截至2011 年11 月末,大多数银行房地产贷款拨备覆盖率为200%左右, 高于中国银行业监督管理委员会150%的比例要求, 为存量房地产贷款建立有效的风险缓释措施。
(一)调控政策维持从紧取向,市场延续调整态势。中央经济工作强调,坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,坚持保障房建设和市场调控两手抓,推进房产税改革试点。房地产调控的目的是促进房价合理回归, 预计2012 年国家调控政策仍将维持从紧取向,以实现房地产业平稳健康发展。
(二)房价整体上稳中有降,各市县市场调整方式不同。房价合理回归隐含两层含义, 一是市场交易表现为消费者真实住房需求, 二是房价回归至消费者能够承受的水平。通过近两年的调控,投资投机性需求受到抑制,库存积压增多,房价受政策和市场双重压制下调,朝居住需求购房者可接受目标价位接近。预计2012 年房价总体上稳中有降,但各市县调整幅度会有所不同。目前,海口市房价已明显回落,接近2009 年年底平均水平,下行空间有限;三亚市及沿海市县因特殊旅游资源,房价具有一定支撑; 其它县市没有特殊资源, 生活配套条件尚待完善,房价存在下跌空间。
(三)真实性购房需求逐步体现,成交量继续下跌。空间有限2011 年,海南省房屋销售额790.4 亿元,银行个人住房贷款金额不到销售额4%, 一次性付款购房的基本特征十分明显, 反映当期海南房地产市场具有真实需求作为支撑。2012 年,若不出现更严厉的调控措施,房地产市场成交量继续萎缩的空间有限。
(四)土地财政压力增大,但不会出现大的偿付风险。最近两年,新开工项目陆续上市,推动库存量上升和房价下行,房地产开发商选择放缓项目推进进度,开发意愿持续走低。土地出让收入拉动税收和区域经济的潜力逐渐减弱,土地财政压力增大。由于房地产市场逐步回归常规发展,成交量和成交金额小幅波动对房地产地方税收影响不大。
(五)商业性房地产信贷收紧,保障房成为重点支持领域。2011 年,商业银行贷款呈现一定程度的“去地产化”趋势。2010 年末,有4 家商业银行房地产贷款占全部贷款比例超过40%;2011 年末,仅2 家商业银行超过40%,2011 年,海南省新增住房开发贷款中,超过65%用于保障房开发。目前,房地产调控政策未出现松动迹象。2012年,信贷资源将优先保障政策性住房领域建设。
(六)金融机构加强房贷管理,房地产金融风险可控。2011 年,海南省金融机构不断加强房地产贷款风险管理。一是通过及时提升利率、首付比等方式有效控制新增房地产贷款风险,海南省房地产贷款占抵押资产比率从平均60%降低至40%左右。二是不断提高房地产贷款坏账准备。截至2011 年11 月末,大多数银行房地产贷款拨备覆盖率为200%左右, 高于中国银行业监督管理委员会150%的比例要求, 为存量房地产贷款建立有效的风险缓释措施。
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