我国大型房地产市场发展重要特点

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内容提要：地方政府给予品牌大型房地产企业更多的开发期待和优惠支持，提供城市核心区优质土地和郊区大面积开发土地，甚至代为储留土地。大型房地产开发企业和地方政府高度结合是近五年来中国房地产市场发展最重要的特点之一。就两者之间的依赖关系相比较而言，是地方政府更期待、更需要大型房地产企业的进驻。

2011-2015年中国房地产行业市场分析预测及投资前景预测报告

在房地产政策调控一轮接着一轮，趋于常态化的过程中，今年上半年一线城市商品房成交量明显下降，交易价格松动向下迹象显现；全国交易量和交易价格增幅趋缓；保障性住房建设和分配规模逐渐扩大；整个社会舆论关注开发企业资金链能否持续。

一个突出的市场现象是中国房地产十强企业市场销售金额上半年同比上涨80%，百亿房企军团逆势扩容。据报告显示：2011年上半年房企销售金额和销售业绩的前十名入榜门槛分别为155.5亿元和116万平方米，同比分别提高48%和25%。而前十大房地产开发企业累计实现销售3323亿元，万科、恒大和中海地产分别以644亿元、429亿元、421亿元销售业绩位居排行榜前三名。万科销售金额今年上半年和去年同期相比业绩增幅达81%。

上述情况表明，我国房地产业市场集中度正在逐年提高，大型房地产企业无论在中国一二线城市还是三四线城市，呈现强者愈强的巨大优势；房地产政策调控的这些年，几乎没有对中国房地产大型企业造成实质性约束，反而成为历史少见的高速扩张期，一批企业已经成为世界房地产企业的领头羊。

出现上述情况的主要原因有下列四点：

1、大型房企资金、人才、土地储备等方面实力雄厚，产品品牌影响力巨大，融资手段和渠道多样化，拿地规模化且价格相对低廉。

2、中小房地产企业在受房地产调控政策冲击下，市场份额下降，但其开发资源却通过转让、兼并、流动、委托等方式进入大型房地产企业的资源库。

3、精心研究调控政策，努力踏准市场节奏，广招人才实行经济激励措施，苦练内功完善管理体制。

4、地方政府给予品牌大型房地产企业更多的开发期待和优惠支持，提供城市核心区优质土地和郊区大面积开发土地，甚至代为储留土地。

大型房地产开发企业和地方政府高度结合是近五年来中国房地产市场发展最重要的特点之一。就两者之间的依赖关系相比较而言，是地方政府更期待、更需要大型房地产企业的进驻。地方政府认为大型品牌房地产开发企业可以迅速提升城市的形态品质和产业功能；可以有效提升区域土地和房产的市场价值；可以分担保障性住房开发的硬性任务并弥补建设资源的短缺。

大型品牌房地产企业在向下进入二、三、四线城市过程中，相对容易地获得了更多的土地、更多的优惠和更多的发展机遇。

企业领导人和政府领导人之间具有良好的个人关系和工作关系。

地方金融机构目前特别担心地方政府的融资平台出现不能按期还款的问题。而地方政府偿付地方债务的主要手段是将抵押担保的土地实现市场转让。地方金融机构找地方政府，地方政府找大型品牌房地产开发企业，这种利益链直接成就了大型品牌房地产企业在房地产政策调控过程中的逆势扩张。