2012年中国房地产市场发展的政策环境将继续从紧

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内容提要：为进一步巩固和扩大调控成果，确保调控目标和各项政策措施全面落实到位，2011年以来，中央政府始终对房地产市场调控保持从严态势，多次释放调控力度不放松的信号。

2011年以来全国房价继续延续着下调回稳的趋势，调控效果日渐显著，房地产市场已经进入由“量减”向“价跌”转变的阶段。但值得注意的是，部分城市房价上涨压力仍然较大，有些城市调控力度有所放松，特别是在当前面临负利率困境，民间投资渠道不足，房地产投资资金从一线城市向二、三线城市甚至三、四线城市不断蔓延的关键时期，宏观调控的“一举一动”影响着未来房地产市场的变化。

为进一步巩固和扩大调控成果，确保调控目标和各项政策措施全面落实到位，2011年以来，中央政府始终对房地产市场调控保持从严态势，多次释放调控力度不放松的信号。从目前形势来看，2012年房地产市场发展的政策环境将继续从紧，主要理由源于以下几点：

一是，从巩固调控效果的角度出发，从2010年年初开始我国政府陆续在房地产市场供给、需求与市场监管等各方面都出台了一系列政策措施，包括“限购”、“限价”等行政手段；信贷、税收等经济手段以及增加土地供应，保障房建设实行考核问责机制等各方面。一系列宏观调控政策的综合效果正在显现，但房地产市场调控的成果仍不稳固，部分城市房价偏高的状况尚未根本改变，部分城市房价仍需向合理水平进一步回归，调控政策正处于关键时期，决策层和业界都承受着巨大的压力。而目前随着全国房地产开发企业资金来源全面趋紧、土地市场明显降温、市场成交量处于低位、房价逐步松动的情况下，一旦放松对房地产的调控，就会影响到当初设计房地产调控政策所要达到的目标。

二是，最近一段时间内，政府部门频频透露出的信号进一步强化了政策紧缩预期。2011年12月12日至14日召开的中央经济工作会议明确要求，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。与此同时，12月23日召开的住房和城乡建设部年度工作会议强调，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。住建部部长姜伟新在会上强调，2012年将继续执行现有各项调控政策不动摇、不放松。严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。一系列信号反映出中央对当前房价仍然过高的不合理现状有清醒的判断，更对各级政府对2012年的房地产市场调控指明了方向。无论是巩固既有成果还是顺应民意期待，加强房地产调控仍不能有丝毫的松懈。

三是，随着中央政府对保障房政策注入了极大的推动力量，包括发行债券、提供宽松的土地指标、采取严厉的行政追责等办法。2011年开工1000万套保障房的目标基本完成，“十二五”时期要建设保障性住房、棚户区改造住房3600万套的目标。而也只有保障房建设达到一定规模后，才有可能实现决策层所设计的，让低收入者有保障、中收入者有市场、豪华型住房需求有控制的房地产格局，也只有保障房达到或接近3年3600万套的目标，房地产调控才有可能出现根本上的松动。

综合来看，尽管国际经济形势不确定性增加，欧债危机继续升级，但是国内通胀形势依旧十分严峻，国内货币政策尚不具备放松的基础和条件。即使货币政策不再进一步紧缩甚至是放松，房地产行业紧缩政策也难以松动。北京中原市场研究部统计显示，截至2012年1月7日，2011年开始限购的全国46个大中城市，在2012年第一周仍然维持着之前的政策力度。虽然未有继续加强力度的城市，但也没有一个城市放宽政策。重点城市北京、上海、广州、深圳等地已经相继明确表态将在2012年继续执行住房限购政策，给市场释放出明确信号。这都表明尽管经济增速下滑但在房价还没有出现实质性下降的情况下，严厉的房地产调控政策还会继续。与此同时，我们认为，保障房体系和房产税改革将成为2012年住房政策的两大着力点，为短期行政性手段的退出做准备，以实现房地产业平稳健康发展。