我国房地产信托和海外融资增长趋势

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内容提要：房地产的融资渠道通常包括银行贷款、上市融资、房地产债券融资、夹层融资、利用外资、信托、REITS、产业基金等方式。2010年受三轮房地产调控，房企在国内的融资渠道上遭遇诸多不畅，先前以银行贷款和股权融资为主的模式因受到政策限制而显著回落，而信托融资和海外融资成为新的主要渠道。

2012-2016年中国房地产信托市场评估与前景预测报告

房地产业资金来源结构变化

2 010国内贷款增幅放缓，企业自筹资金增加显著；银行贷款占比逐步缩小，自筹资金比例大幅上升。2010年，房地产开发企业资金来源72494亿元，同比增长25.4%。其中国内贷款125 4 0亿元，同比增长10.3%，增幅较前三季度的27.2%进一步回落17个百分点，占比也进一步缩小，从2009年的19.77%降至17.3%。企业自筹资金26705亿元，同比增长48.8%，占比从31.3%增至36.8%，均较2009年有显著提升，这反映出开发商取得开发贷的难度在加大，不得不考虑其他成本更高的融资方式。在其他资金中，定金及预付款19020亿元，同比增长17.3%，增幅也进一步放缓，但占比却较前三季度提高到26.2%；个人按揭贷款9211亿元，增长7.6%，增幅较2009年的116.2%急剧下降。利用外资796亿元，同比增长66.0%，增幅较前三季度加快40个百分点，占比也提高至1.1%，这与四季度国际资本流入过多过快有关。纵观全年，国内贷款增幅逐季趋缓，国家信贷紧缩政策成效渐显；而企业销售业绩良好，自筹资金大幅增加。

2 0 11年第一季度开发企业资金19268亿元，同比增长18.6%。其中国内贷款3837亿元，增长4.4%；利用外资144亿元，增长45.2%；自筹资金7126亿元，增长27.2%；其他资金8186亿元，增长18.7%；定金及预收款4825亿元，增长28.7%；个人按揭贷款2076亿元，下降5.3%。由此可见，外资正在涌入房地产开发业，虽然总体规模不大，但增长速度最快；随着银行收紧贷款，开发资金中银行贷款同比增幅较2010年全年（10.3%）进一步放缓，而个人按揭贷款呈现负增长。

银行信贷增速下降

2010 年，随着《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》等一系列房地产宏观调控政策的贯彻落实，房地产市场呈现回稳态势，全国商品房销售增幅回落，房价增幅趋缓，主要金融机构房地产贷款增也速随之放慢。

房地产贷款余额增速回落。随着房地产市场的变化，房地产贷款余额增速自5月份以来持续回落。截至2010年年末，全国主要金融机构房地产贷款余额9.35万亿元，同比增长27.5%，增速比上年末低10.6个百分点。房地产贷款余额占金融机构人民币各项贷款余额的20.5%，同比上升1.3个百分点。

从季度看呈现逐季减少态势。一季度房地产贷款新增8457亿元，二季度新增5316亿元，三季度新增3519亿元，四季度新增2995亿元。从新增贷款看，全年房地产贷款占比为27.4%，同比上升5.5个百分点。

具体来讲，房地产开发贷款新增5916亿元，其中地产开发贷款新增1647亿元，房产开发贷款新增4269亿元；个人购房贷款新增13962亿元，其中新增个人住房贷款13138亿元，个人商业用房贷款824亿元。

信托和海外融资快速增长

房地产的融资渠道通常包括银行贷款、上市融资、房地产债券融资、夹层融资、利用外资、信托、REITS、产业基金等方式。2010年受三轮房地产调控，房企在国内的融资渠道上遭遇诸多不畅，先前以银行贷款和股权融资为主的模式因受到政策限制而显著回落，而信托融资和海外融资成为新的主要渠道。

证券市场股权融资大门关闭。

2010年受调控影响，房地产被列为重点调控对象，大部分房地产企业在资本市场进行公开募资的难度也越来越大。难以得到证监会的通过。根据规定，房地产企业要在资本市场上进行新股发行、定向增发、重组、借壳，证监会在审查时需要听取国土部门的意见，如有囤地等行为，不予放行。据统计，2009~2010年逾40家上市房企公布增发预案，但到目前还没有一家上市房企成功从国内资本市场获得融资。

银行商业贷款逐步收紧。

2010年，房地产开发企业资金中，银行贷款同比增长10.3%，增幅较前三季度的27.2%进一步回落17个百分点，较第一季度回落近34个百分点；定金及预收款同比增长17.3%，个人按揭贷款增长7.6%，这两项分别较一季度的84.7%和122.8%大幅回落，可见银行的开发信贷和消费信贷增速均出现收紧的态势。2011年第一季度，银行贷款同比增长4.4%，增幅进一步趋缓；个人按揭贷款呈现-5.3%同比负增长。

信托融资成为新的融资主力军。

房地产调控以来，在银行贷款收紧，企业债、证券市场再融资大门紧闭的状况下，开发企业不得不另辟蹊径以获资金支持，目前一条可行的途径就是进行信托融资。截至2011年3月7日，在已发布2010年年报的18家房地产类上市公司中，共有万科A、保利地产、中华企业、莱茵置业、中航地产等5家公司披露了2010年信托融资的大致情况。信托方式正在逐渐成为部分上市房地产企业的主要融资模式之一。

信托融资规模较大的企业为中华企业和万科A。其中，中华企业在2010年全年连发了7笔地产信托、1笔证券信托，总计募集资金34亿元。万科不仅一年内到期的长期借款中金额前5名的均为信托借款，总金额达47亿元，而且还增加4个多亿的房地产类集合信托计划收益权投资，实现了对信托的双向（融资、投资）运用。

相关研究报告显示：2010年，共发行了1921亿元的房地产信托项目，同比增长328%，房地产信托的发行规模在占集合类信托规模的比重由2009年的34%提升至2010年的51%，房地产信托占据半壁江山。

而银监会针对房地产信托增长过快的态势，及时发布了《关于规范银信合作理财合作业务有关事项的通知》、《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》。

要求银行将之前的银信理财合作业务中，所有表外资产在今明两年全部转入表内，并按150%的拨备覆盖率计提拨备；要求信托公司在12月20日之前上交房地产信托的自查报告。这将使得地产融资雪上加霜，随着银行信贷的收紧和银信合作的停止，房企融资成本或将进一步走高。

进入2011年以来，信托融资的力度继续保持较高的水平，且融资成本不断提高。

海外融资成为重要新来源之一。

在国内融资难度重重的背景下，越来越多的企业开始借助海外渠道缓解资金困境。2010年6月，中国奥园公布了自2007年上市后的首次境外融资计划；8月，碧桂园发布公告称，企业将面向国际市场发行4亿美元的五年期优先票据，这是企业当年进行的第二次海外融资计划；11月，时隔5年之后，作为中国第一个在国际市场发债的房地产公司，中国海外再次发行美元债券。2010全年，中国房企海外融资总额已达近千亿港元，包括摩根士丹利、高盛、瑞银、美林、瑞银亚洲、凯德置地等众多国外资本机构，均以不同形式增加了对我国房地产业的投资。

2011年以来，房企继续扩大融资渠道，海外融资成为重点。在通过传统融资渠道受阻之后，海外债券和优先票据成为上市房企关注的重点，且被越来越多的房企使用。碧桂园、恒大、恒盛以及佳兆业等港股上市企业更是转向海外市场发行债券和票据。3月份以龙湖地产和盛高置地为例，两家企业皆首次在海外市场发行债券。3月28日，龙湖地产上市后发行的第一笔海外债券在香港开始路演。盛高置地也已委托摩根士丹利和野村为其安排规模3亿美元的债券发行事宜，此为亦是盛高置地首次在海外市场发债。此外，海峡建设也正筹备2.5亿至4亿美元海外融资。而宝龙地产和合景泰富则选择发行优先债券和优先票据的形式进行融资。

企业间联合融资

万科拟与华润集团开展融资合作，合作的范围包括同珠海商业银行有限公司签订贷款合同，利用华润深国投信托有限公司信托资金和汉威资本管理有限公司旗下基金的资金，同华润深国投信托有限公司、汉威资本管理有限公司共同投资。贷款的合同金额、利用的资金金额以及共同投资的投资金额总计不超过人民币44.2亿元。这种企业之间的新型融资方式将有利于双方更好利用各自资源，有利于公司扩大规模，增强抗风险能力，提高资产回报水平。