我国房地产市场需求预测

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内容提要：从房地产需求上看，城市化进程的加快，更刺激了房地产的需求。从“十二五”时期开始起步，用20 年时间解决中国“半城市化”的问题。也就是说，以平均每年2000 万人的速度，从2010 到2030 年基本解决已经在城市中的以及未来进城的4 亿农民工及其他们愿意留在城市生活的家属的市民化问题，中国统计局的数据表明，2009 年中国城市化率46．6％，这个数字低于世界平均水平，到2020 年中国14．31 亿人（根据联合国的测算），中国城市化率将达到55％

2012-2016年中国房地产类网站行业市场分析与发展前景预测报告

近年来，房地产作为我国经济增长的引擎和支柱产业，房地产及固定资产投资对国民经济的贡献日益显著。房地产业作为我国的支柱产业，与GDP 有着密不可分的关系。在最近几年中，房地产行业创造出的产值，占GDP 的比重越来越大，即房地产行业对中国的经济发展的贡献极大。这些都是任何人不能否定的事实！拉动GDP 的三驾马车：投资、需求、出口。投资占GDP 近50％，房地产投资占投资的很大比重。自2002 年以来，在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下，我国房地产业蓬勃兴起，出现高速增长的态势。

1 城市化进程的加快所引发的房地产需求

从房地产需求上看，城市化进程的加快，更刺激了房地产的需求。从“十二五”时期开始起步，用20 年时间解决中国“半城市化”的问题。也就是说，以平均每年2000 万人的速度，从2010 到2030 年基本解决已经在城市中的以及未来进城的4 亿农民工及其他们愿意留在城市生活的家属的市民化问题，中国统计局的数据表明，2009 年中国城市化率46．6％，这个数字低于世界平均水平，到2020 年中国14．31 亿人（根据联合国的测算），中国城市化率将达到55％（中国官方预测），则2020 年城镇人口为7．8705 亿人，按照人均居住面积30 平方米计算，到2020 年城镇居住面积需要增加至236．12 亿平方米。相当于截止到09 年177．5 亿平方米的1．33 倍，即未来10 年城市化带来的新增住宅需求是建面58．62 亿平方米，即年新增刚性需求5．862 亿平方米。所以在相当长的一段时间内，住房供应需保持高增长才能满足需求。

2 人口增长所引发的房地产需求

从人口总量方面来看，当前仍处于人口红利期间，人口绝对数量和婚育比列的提升将有效支撑房地产市场的刚性需求。从人口层面分析，对住房的需求将很难在五年内有所下降，因此预测在2011 年房地产市场的潜在需求依然保持旺盛。2003～2019 年这段人口暴利期，在经济持续高增长，高储蓄率的背景下，购买力强，住房消费将保持旺盛增长。

3 投机需求引发的房地产需求

高空置的背后显示的是巨大的房市投机需求，其中境外投资也是推高房价的一股强大力量。从人民币兑美元汇率变化来看，2010 年下半年以来，人民币兑美元的升值速度明显加快，到2010 年12 月人民币兑美元月平均汇率已达到6．6515。国际经济缓慢复苏，再加上人民币对美元的升值，引发国际热钱的大量涌入，必然将成为资必先得主要去处。在我国目前投资环境和投资渠道还不成熟的情况下，不动产必然成为资产避险的主要去处。房地产高利润率，高回报率的特性使热钱大量涌入房地产市场，赚取人民币升值和房地产未来升值所带来的巨额利润。据商务部统计，从2001 年至2010 年；房地产业的来华直接投资占外资流入总量的比例基本保持在10％以上，2006 年以后占比逐步提高，2010 年达到23％，2010 年“热钱”净流入355 亿美元。热钱进入房地产市场，产生房地产大量需求，推高房价，引发房地产泡沫。

上述分析表明，未来10 年，甚至更长时间，市场对住房的需求压力巨大。